Лизинг; финансовая аренда: конференции, дискуссии, форумы.

[Валерий]

Госпада-товарищи специалисты и просто имеющие практический опыт по лизинговым сделкам, нужна помощь....
Как зарегистрировать договор лизинга недвижимого имущества (строений) в Московской областной регистрационной палате?
Специалисты МОРП говорят, что зарегистрируют только договор купли-продажи (право... переход права собственности)

[Сергей]

По идее, договор лизинга недвижимости должны зарегистрировать как и всякий договор аренды, но только после регистрации перехода права собственности. Есть успешная практика (в Карелии и Калининграде) составления договора лизинга и купли-продажи в виде одного документа с представлением его на регистрацию и подачей одновременно двух заявлений – о регистрации перехода права собственности и о регистрации финансовой аренды.

[Виктор Бердянский]

Валерий, не понятно, что Вам выгодно - регистрация договора лизинга или отсутствие таковой. Ведь может быть и так, и так. Если Вам невыгодна регистрация договора лизинга недвижимости в Московской области, то чего тогда Вы беспокоитесь? Вы бы рассказали, нужно Вам это или нет, а то так не понятно.

[Гость]

Извиняюсь, в связи с тем, что очень и очень недавно судьба свела с договорами лизинга, возможно по этому не четко поставил вопрос...
Дело в том, что нам выгодна, именно, в первую очередь регистрация договора лизинга, а потом уже договора купли-продажи недвижимости, однако в связи с тем (по моему мнению, как впрочем и в складывающейся практике) регистрация договора лизинга возможна только после регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, в крайнем случае одновременно регистрацией дог. купли-продажи и дог.лизинга, или регистрации смешанного договора...
Однако в подмосковье и слышать ничего не хотят, говорят, что на практику своих коллег плевать они хотели, сами с усами, сказали: сдавайте документы на правовую экспертизу, а там посмотрим, намекая при этом, что регистрировать они будут только дог. купли-продажи. Что же тогда получится, мы сдадим документы, а они возьмут и зарегистрируют переход права собственности…. а дог. лизинга нет, как потом налоговой доказывать, что это на самом деле договор лизинга и применять ускоренную амортизацию?

[Сергей]

Согласно п. 8 ст. 259 НК РФ, осн. средства, права на к-рые подлежат гос. рег-ции в соответствии с зак-вом, включаются в состав соотв. аморт. группы с момента подачи док-тов на гос. рег-цию. Таким образом, амортизировать можно начинать с самого начала.

Что касается использования коэффициента, предусмотренного п. 7 ст. 259 НК РФ, то единственным условием его применения является наличие договора финансовой аренды (договора лизинга), который КАК БЫ считается заключенным с момента государственной регистрации (согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ), но:

1) в нем, согласно ст. 425 ГК РФ, можно предусмотреть, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (в данном случае – с момента возникновения у лизингодателя права собственности на недвижимость);

2) договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ. Между тем сама конструкция договора лизинга, согласно ст. 665 ГК РФ (безотносительно к предмету лизинга), предполагает, что договор лизинга считается заключенным до момента заключения договора купли-продажи предмета лизинга, ибо последний приобретается не иначе как во исполнение заключенного ранее договора лизинга. Таким образом, можно считать, что в отношении договора лизинга законом как раз и установлено иное.

Подать же документы на регистрацию финансовой аренды можно одновременно с подачей документов на переход права собственности, а в случае отказа в регистрации (если он будет датирован в день регистрации перехода права собственности или позднее, что скорее всего, ибо, как правило, все регистрационные действия выполняются в последний день срока, на который рассчитывает заявитель, или даже за его пределами) такой отказ можно будет обжаловать, и суд скорее всего обяжет регистрирующий орган зарегистрировать договор финансовой аренды. В такой ситуации налорг, скорее всего, не сможет обоснованно оспаривать использование коэффициента даже со дня перехода права собственности.

В крайнем же случае такой коэффициент можно будет использовать со дня регистрации финансовой аренды, а сумма недоплаченных налогов на прибыль и на имущество составят не столь уж крупную сумму, если, конечно, предметом лизинга не является Государственный Эрмитаж .

[Виктор Бердянский]

Совершенно непонятно, уважаемый гость, как Вы сначала хотите регистрировать договор лизинга (Вы пишите: "нам выгодна, именно, в первую очередь регистрация договора лизинга, а потом уже договора купли-продажи недвижимости"), если договор лизинга невозможен (де-факто - смотри полемику на теме "Правовая природа лизинга" этого форума) без сделки купли-продажи? То есть, чтобы совершить лизинговую сделку, Вам все равно надо будет купле-продавать, типа такое у нас законодательство. Договор же купли-продажи недвижимости недействителен без его регистрации согласно Закону РФ "О регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним". Так что Вы определитесь!
Вот что еще не понятно: в чей собственности находится объект недвижимости!? Если у третьего лица, у какого-либо продавца, то тогда вообще о каком договоре лизинга идет речь? Из Вашего сообщения совершенно не понятно, в чей собственности находится объект.

[Виктор Бердянский]

В том, что в регистрационной палате Московской области ничего не знают о регистрации договора лизинга - это чистой воды инсинуации самой же регистрационной палаты. Может быть, уважаемый Валерий, конкретно отвечавший Вам человек и не в курсе относительно регистрации лизинга, но то что регистрационная палата Московской области сталкивалась с подобной "проблемой" - знаю наверняка. Скажу честно, по моему мнению договор лизинга подлежит государственной регистрации. И, основываясь на практике, уверен - регистрационная палата, помыслив некоторое время, даст Вам тот же ответ. Вам надо обратиться туда с официальным запросом. Однако, здесь вопрос времени - насколько срочно Вам нужно провести сделку. Есть ли время на такое ожидание? Получив официальный ответ на запрос, Вы сможете действовать в соответствии с его содержанием или обжаловать в суде. Тем не менее, похоже на то, что, зная, что Вас подпирают сроки, специально вводят в заблуждение рассчитывая на Вашу "благодарность".