В условиях стагнации жилищного рынка риэлторы компенсируют потери, переключившись на ипотеку и лизинг коммерческой недвижимости. В поисках прибыли изобретаются все новые схемы реализации имущества. В ближайшее время аналитики предсказывают появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.
Удобная подмена
На сегодняшний день лизинг торговых и офисных площадей нередко подменяет собой ипотеку коммерческой недвижимости. Более того, представители финансовых и управляющих организаций утверждают, что в отдельных случаях для предприятий именно лизинг становится наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Лизинговых компаний в Петербурге немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются, тем не менее, далеко не все.
"По нашим данным, в городе на данный момент выдано буквально несколько кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости с применением схемы лизинга - услуга эта нова не только для рынка недвижимости, но и для самих лизингодателей", - утверждает исполнительный директор агентства недвижимости "Парадиз" Илья Калинин. Недавно АН "Парадиз" в сотрудничестве с лизинговой компанией "Норд-Вест Лизинг" ввело новый способ реализации коммерческих объектов - их можно приобрести с помощью лизинговых схем, внеся в качестве первого платежа лишь 20-30% стоимости объекта. В этой схеме агентство принимает на себя функции посредника между лизинговой компанией и конечным потребителем, находя подходящие объекты и беря на себя полное юридическое сопровождение лизинговой сделки.
Москвичи на коне
Московские компании используют лизинговые схемы несколько чаще. Например, компания Pennу Lane Realty, крупный оператор рынка элитной недвижимости Москвы, использует механизм, по форме напоминающий возвратный лизинг. Упрощенно это выглядит следующим образом: по предложенной Penny Lane Realty схеме реализации объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости. "Скидка" может составить до 20% рыночной стоимости, однако покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).
Таким образом, компания-продавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости. Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке. В то же время для компании, приобретающей объект недвижимости, сокращается риск падения рыночной стоимости объекта, и предоставляются гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.
"В текущем году мы уже провели две сделки по описанной схеме, - рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, - и опыт демонстрирует значительный интерес к операциям подобного рода как со стороны потенциальных продавцов недвижимости, так и со стороны инвесторов".
Что такое ипотека…
Несмотря на появившиеся "первые ласточки", в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован.
Чаще всего к услугам коммерческой ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно.
Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11–16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.
Основными проблемами коммерческой ипотеки являются сложность оформления недвижимости в собственность, а также высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 30% до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15%). Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, иностранные банки - на 10–12.
Основными игроками рынка коммерческой ипотеки, работающими с офисными помещениями класса А, являются западные банки: Hansa Bank, Banque Societe Generale Vostok, Международный Московский Банк и Райффайзенбанк. Российские банки на данный момент не могут конкурировать с ними, поскольку у западников деньги гораздо дешевле, что позволяет им заявлять более низкую процентную ставку.
Кроме того, отечественные банки, привыкшие к работе с кредитованием жилья, не совсем понимают механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта.
…и как с ней бороться
Получение коммерческой недвижимости в лизинг на несколько лет является реальной альтернативой коммерческой ипотеке. Для многих это даже более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, в случае с лизингом есть еще несколько существенных плюсов: возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль.
Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.
Эмбрион с потенциалом
Тем не менее, по оценкам экспертов, сегодня не только лизинг торговых и офисных площадей, но и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в состоянии эмбриона. Несмотря на то, что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5-2 лет. Очевидно, в это время нашим предприятиям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.
------------СПРАВКА ------------
Экономия по налогу на имущество при лизинге коммерческой недвижимости происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи. К тому же лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
