Это даже лучше, чем жилая ипотека, скажете Вы. Действительно, ипотечные кредиты на покупку квартир выдаются Российскими банками под 11 – 14 % годовых в валюте на срок от 10 лет.
На приобретение коммерческой недвижимости кредиты под залог приобретаемой недвижимости в 2005 году практически не выдавались. Рынок коммерческой ипотеки не развит и в настоящее время можно говорить о единичных сделках.
Причин этому несколько:
1. Закон «Об ипотеке» не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заёмные средства регистрировать переход права собственности на Покупателя одновременно с регистрацией залога на приобретаемый с использованием кредитных средств объект. То есть также, как это предусмотрено для жилых помещений. Поэтому банк требует чтобы заёмщик первоначально оформил бы недвижимость в свою собственность, затем передал бы её в залог банку. И только после этого банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект;
2. Высокие требования банков к финансовому состоянию Заёмщиков. Например, чего стоит одно из многочисленных требований о том, что суммарная задолженность предприятия – заёмщика не может быть больше трёхмесячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной;
3. Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (5 и более лет) кредитованию, за исключением кредитования по программе «жилая ипотека», рассчитанной на физических лиц.
И тем не менее начало коммерческой ипотеки положено. Первые, единичные сделки, уже есть. Каким же образом совершаются сделки по кредитованию предприятий на покупку коммерческой недвижимости, если законодательство не предусматривает ипотеки коммерческой недвижимости в силу закона?
Существуют 3 различные схемы:
1) «На доверии».
Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет. Производной от этой схемы является та при которой сначала осуществляется регистрация залога на банк, а уже после этого переход права собственности на нового покупателя.
2) «Выкуп Юридического лица»
Создаётся (Юридическое лицо) компания, на которую оформляется объект недвижимости. В последствии Заёмщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит.
3) «Лизинг»
Объект недвижимости оформляется на лизинговую компанию - Лизингодателя, которого кредитует Банк. Лизингополучателем будет выступать приобретатель недвижимости. Между ними заключается договор, в котором предусматривается порядок выкупа имущества.
Вот на последней лизинговой схеме приобретения коммерческой недвижимости остановимся подробнее, так как именно покупка коммерческой недвижимости в лизинг позволяет получить компании ряд существенных преимуществ.
Лизинг недвижимости - это вид финансирования, при котором лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга.
Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, а затем оформляет данный объект в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю получить долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.
Основные характеристики объектов недвижимости, которые могут быть предоставлены в лизинг:
- Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество.
- Стоимость приобретения объекта недвижимости должна составлять не менее эквивалента 1.000.000 долларов США.
- Объект недвижимости должен находиться в Москве, ближайшем Подмосковье или Санкт-Петербурге. В дальнейших планах развитие лизинга недвижимости в крупных городах Европейской части России.
- По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.
Основные условия лизинга недвижимости:
- Валюта финансирования – Евро или доллары США.
- Срок лизинга – от 3 до 10 лет в зависимости от срока полной амортизации объекта недвижимости с применением коэффициента ускорения до 3.
- Авансовый лизинговый платеж – от 25% до 30% от стоимости объекта недвижимости.
- Единовременная комиссия за организацию лизинговой сделки – не выше 3 % от суммы предоставляемого лизинговой компанией финансирования.
- Балансодержатель – лизинговая компания или лизингополучатель по договоренности сторон.
- Процентная ставка по договору лизинга – не более 10% годовых для договоров лизинга в Евро, без учета налога на имущество.
- Удорожание в год – не более 5%.
- Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию.
- Земельные участки не могут в силу закона быть предметом лизинга и поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена оформляется в субаренду.
Перечисленные выше условия являются наилучшими в части приобретения коммерческой недвижимости из всех лизинговых компаний присутствующих на рынке России в настоящее время, в конце 2005 – начале 2006 г. г. Компания Московский Ипотечный Центр, осуществляя функции кредитного и ипотечного брокера имеет несколько договоров с различными лизинговыми компаниями, как использующими средства Российских банков, так и западных. И в зависимости от потребностей конкретного клиента, от специфики его бизнеса может предоставить наилучшее предложение.
Преимущества приобретения недвижимости по лизинговой схеме:
- Получение долгосрочного финансирования на привлекательных и выгодных условиях.
- Пополнение оборотных средств лизингополучателя.
- Включение лизинговых платежей в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость у лизингополучателя, и уменьшение, таким образом, налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.
- Сокращение расходов по уплате налога на имущество в связи с применением коэффициента ускоренной амортизации до 3.
- Срок лизинга рассчитывается таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов по уплате налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.
- Возможность финансирования в рамках лизинговой схемы затрат, связанных с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией объектов недвижимости, с включением данных расходов в состав лизинговых платежей по договору лизинга.
Требования к потенциальному лизингополучателю:
- Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.
- Минимальный срок деятельности – 1 год.
- Объем предоставляемого лизингового финансирования (т.е. все расходы по приобретению имущества за вычетом авансового платежа лизингополучателя) не может превышать (а) величины собственных средств предприятия (показатель III-го раздела бухгалтерского баланса) и (б) 25% от величины годовых продаж (выручки от реализации).
- Бизнес компании-лизингополучателя должен быть прибыльным.
- Объект недвижимости должен приобретаться лизингополучателем для предпринимательской деятельности.
- В случае если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить бизнес-план эксплуатации объекта.
Кроме того, сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы должна быть «прозрачной», то есть цена по договору купли-продажи коммерческой недвижимости между лизинговой компании и продавцом должна быть равна истинной цене сделки без каких-либо дополнительных «серых» платежей. «Серые», неучтённые по договору купли-продажи выплаты присутствуют в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью. Московский ипотечный Центр разработал абсолютно законную процедуру, с помощью которой эта проблема решается.
Мы будем рады обсудить любые возникающие вопросы, а также подготовить расчет графика лизинговых платежей и подробное предложение по лизингу недвижимости.
